É de amplo conhecimento que a pandemia causada pelo vírus da COVID-19 assolou o país com uma crise de prejuízos imensuráveis, tendo em vista que muitas empresas acabaram por fechar as portas, gerando, com isso, uma grande massa de desempregados, bem como perda de renda de trabalhadores autônomos.
Em consequência disso, muitas pessoas ficaram inadimplentes, deixando de cumprir com suas obrigações, dentre elas os aluguéis. Por consequência, o número de ações de despejo aumentou consideravelmente nesse período da pandemia.
Nesse sentido, o Poder Legislativo atuou para assegurar o direito à moradia aos considerados hipossuficientes, com o advento da lei de nº 14.216 de 7 de outubro de 2021, que tinha sido objeto de veto pelo executivo, derrubado posteriormente. Referida lei estabelece que estão suspensos até 31 de dezembro de 2021 todas as decisões que imponham desocupação ou a remoção forçada coletiva de imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, que sirva de moradia ou que represente área produtiva pelo trabalho individual ou familiar. Vale dizer que só estão suspensas as decisões proferidas desde a vigência do estado de calamidade pública, reconhecido pelo Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020.
Conforme citado anteriormente, a lei em questão busca atender as pessoas hipossuficientes, por isso o locatário deve demonstrar que houve alteração na sua situação financeira em decorrência das medidas de enfrentamento da pandemia. Além disso, a suspensão de que trata a lei só será aplicável a contratos cujo valor do aluguel não ultrapasse os R$600,00 (seiscentos reais) mensais no caso de locação residencial ou até R$1.200,00 (mil e duzentos reais) no caso de locação não residencial.
Referida lei não deixa o locador sem opções, pois este pode negociar o valor dos aluguéis em atraso com o locatário, entretanto, caso essa negociação não tenha um resultado positivo, o locatário poderá denunciar o contrato até 31 de dezembro de 2021. A denúncia do contrato, de forma simples, nada mais é do que a notificação de uma das partes, declarando sua vontade de rescindir o que fora pactuado, neste caso o contrato de aluguel. A denúncia é cabível nos contratos por prazo determinado, independente do cumprimento da multa convencionada e nos contratos por prazo indeterminado, independente do cumprimento do aviso prévio de desocupação. A lei em referência estabelece que o locatário, enquadrado nos requisitos por esta estabelecidos, estará dispensado do pagamento da multa por rescisão antecipada ou mesmo do aviso prévio no caso de locações por prazo indeterminado, caso faça a opção pela denúncia até 31 de dezembro de 2021.
Importante deixar claro que a lei em questão não impede o ingresso de novas ações de despejo ou de demandas que estejam correlacionadas a isso, porém a ação ficará suspensa até 31 de dezembro de 2021, no caso de o valor do aluguel se enquadrar nos valores citados anteriormente.
O diploma legal em questão também autoriza a negociação entre as partes por intermédio de e-mail ou a utilização de aplicativos de mensagens, conferindo às tratativas por meio destes valor de aditivo contratual, com efeito de título executivo extrajudicial.
A lei não será aplicada nas ocupações ocorridas após 31 de março de 2021 e não é aplicável às desocupações já ocorridas até a data de sua publicação.
Autoria de Jean Marcos de Lima – estagiário da Volpi Advogados, sob orientação de Alexandre Augusto Teodoro – Sócio advogado na Volpi Advogados.
